6月即将过去,在这个财政年的中间月份里,房地产市场和金融市场一样,并不平静:第三次定向降准落地,释放的资金能流入楼市吗?答案并不乐观。随着此前调控时间的延长和调控效力的减弱,不少地方相继出台或升级房地产调控政策。郑州出台城市规划管理技术新规,在郑房企应顺应潮流,升级品质,打造IP。央行降准资金不易外流于房地产并非重大利好。

  6月24日,预期中的央行定向降准正式落地。

  此次降准有两方面内容:一是自2018年7月5日起,下调5大国有银行和12家股份制银行人民币存款准备金率0.5个百分点,用于支持市场化法治化“债转股”项目。二是下调邮政储蓄银行、城市商业银行、非县域农村商业银行、外资银行人民币存款准备金率0.5个百分点,用于支持开拓小微企业市场,进一步缓解小微企业融资难融资贵问题。

  从历次降准的结果来看,“定向降准”都会变成“全面降准”,释放的资金中会有一部分进入资产领域,比如股市、楼市。在今年已有4次调控的背景之下,这次降准还是如此吗?

  交通银行首席经济学家连平在接受《21世纪经济报道》采访时说,当前需求增长状况良好,融资供给相对偏紧,小微企业本身资金需求非常明显,因而资金释放后,不易外流到其他领域。

  因此此次降准于房地产行业来说算不上是利好,房企紧张的资金面仍将持续下去。各地调控升级摇号细则出台暂停企业购房三线开启限售降准的热度还未从房地产圈退去,部分地市为增强调控效力而出台的调控政策又在行业内掀起热议。

  出台摇号细则暂停企业买房

  与降准同一天,西安印发了《关于进一步规范商品住房交易秩序有关问题的通知》,率先发布了摇号细则,并在通知中明确提出“在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手住房)”。

  “暂停向企事业单位及其他机构销售住房”,这一限购政策为全国首例,长沙和杭州随后跟上:25日,长沙市提出“暂停企业在限购区域购买商品住房,已购买的商品住房须取得不动产权属证书五年后,方可转让”;26日,杭州市住房保障和房产管理局宣布,杭州在住房限购区域范围内,暂停向企事业单位及其他机构销售住房(含商品住房和二手房)。

  中原地产首席分析师张大伟表示,以企业名义炒买商品房住宅是普遍存在的现象,这是躲避限购的一个通用办法。在摇号限售的城市,个人买房有限售时间约束,而企业买房,虽然交易税费增加,但在限售时间内,不用过户,完全可以股权交易的形式,变相绕过调控政策,减少部分交易税费,这使得更多投机转向企业购房。

  限售政策力度空前

  近年来,三、四线城市的房地产市场发展火热,投资客趁机进入,房价不断飙升。为落实“房住不炒”,满足首套刚需,除被广泛关注到的长沙之外,一些三线城市也纷纷出台政策,限制住房售卖。

  宜昌在6月4日宣布:在城区(含夷陵区)范围内购买商品住房的,自签订商品住房网签合同之日起,2年内不得上市交易。

  次日,徐州也出台政策:市区户籍居民家庭拥有一套住房的,商品住房(包括新建商品住房和二手住房)自权属登记之日起未满2年或新建商品房买卖合同网备时间未满5年的,不得上市交易;市区户籍居民家庭拥有二套住房及以上、非市区户籍居民家庭拥有一套住房及以上的,商品住房自权属登记之日起未满3年或者新建商品房买卖合同网备时间未满6年的,不得上市交易。

  保护刚需遏制炒房

  一方面,使用较广的限价手段,提高了购买新房的升值潜力;另一方面,近两年来一些二、三线城市的人才吸引政策增加了外来住房的需求,在供应有限的情况下,楼市销售紧俏是可以理解的。

  然而,此次各个城市推出的限售政策相对于之前广泛运用的限价政策而言,力度空前。但这些城市的举措也恰恰表明了房地产调控的方向还是在满足首套刚需,支持改善需求,遏制投机炒房。

  未来锻造品质打造IP

  在2016年地产行情疯狂的时候,市场形势之好如大水漫灌,劣质项目都能成为风口上的猪,一些小项目难免萝卜快了不洗泥不注重品质。

  在土地越发稀缺的今天,无论是开发商还是购房者,都应对住宅品质有更多的期待。价格与价值成正比,才是对这片土地的尊重。

  在6月7日,郑州市城乡规划局《郑州城市规划管理技术规定》2018修订版“亮相”,是郑州改善人居环境、调减土地开发强度的重要举措。其中“绿地率”、“容积率”、建筑高度等的规定,也在引导开发商升级产品,提供更好的人居产品。

  处于黄金发展期的郑州,正在接受越来越多的高素质人口,郑州的房地产开发门槛正在提高,房企应顺应趋势,锻造产品品质,打造品牌概念,讲好郑州故事。